Главная  Журналы  Международный бухгалтерский учет  2(500) - 2023 февраль

Особенности использования сравнительных рыночных коэффициентов в оценке рыночной и справедливой стоимости офисной недвижимости

Получена: 27.01.2023

Получена в доработанном виде: 30.01.2023

Одобрена: 02.02.2023

Доступна онлайн: 14.02.2023

Рубрика: НАЦИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ УЧЕТА И ОТЧЕТНОСТИ

Коды JEL: G12, G14, R32

Страницы: 124–148

https://doi.org/10.24891/ia.26.2.124

Предмет. В результате активного развития рынка офисной недвижимости возрастает количество различных сделок с ней, при этом возникает необходимость в адекватной оценке ее рыночной стоимости. Одним из распространенных подходов к оценке недвижимости является сравнительный подход, в рамках которого чаще всего используется метод валовых рентных мультипликаторов. Традиционно на практике применяются публикуемые справочные значения мультипликаторов. Однако эти показатели носят общий характер и не учитывают сложившихся реальных конъюнктурных факторов стоимости рынка оцениваемого объекта недвижимости, а также публикуются с большим временным лагом. В результате данный метод позволяет получить лишь очень приближенные значения стоимости того или иного объекта недвижимости.
Цели. Обоснование необходимости использования специальных расчетных значений мультипликаторов, дифференцированных по основным факторам стоимости.
Методология. Проведенное исследование основывалось на верификации рассматриваемых методов оценки офисной недвижимости на базе методов парной и множественной регрессии, а также на теоретических и методических аспектах оценки стоимости офисной недвижимости, в частности – на применении метода валового рентного мультипликатора. Также применялись общенаучные методы познания, эмпирические и экономико-статистические методы, методы научной абстракции, сравнения, классификации, научного обобщения, группировки и графического анализа.
Результаты. Выявлены основные факторы определения стоимости офисной недвижимости, изучены и проанализированы значения стоимости объектов офисной недвижимости по публикуемым мультипликаторам и по различным расчетным видам мультипликаторов, а также проведен сравнительный анализ полученных величин. Акцентировано внимание на том, что стоимость объектов офисной недвижимости, полученная на основе публикуемых значений валовых рентных мультипликаторов, показывает заниженную оценку. Обоснована необходимость применения более детализированных по факторам стоимости мультипликаторов.

Ключевые слова: офисная недвижимость, валовый рентный мультипликатор, множественная регрессия, рыночная стоимость, справедливая стоимость

Список литературы:

1. Кинг А.М. Справедливая стоимость – дорожная карта менеджеров, аудиторов, инвесторов и оценщиков бизнеса. М.: Маросейка, 2010. 190 с.
2. Косорукова И.В., Абалакин А.А. Формирование справедливой стоимости активов в России: сравнительный анализ, проблемы и решения // Международный бухгалтерский учет. 2020. Т. 23. Вып. 11. С. 1220–1239. URL: Link
3. Миславская Н.А. Концептуальная проблема применения оценки по справедливой стоимости // Аудит и финансовый анализ. 2014. № 4. С. 21–24.
4. Сорокина Е.М., Макаренко С.А. Справедливая стоимость в российской практике бухгалтерского учета: необходимость и возможность определения // Международный бухгалтерский учет. 2019. Т. 22. Вып. 7. С. 766–778. URL: Link
5. Дружиловская Т.Ю. Проблемы практического применения справедливой стоимости для оценки объектов учета // Международный бухгалтерский учет. 2018. Т. 21. Вып. 9. С. 1086–1099. URL: Link
6. Дружиловская Т.Ю., Тумашева О.С. Дискуссионные вопросы применения справедливой стоимости в российском бухгалтерском учете // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2021. № 22. С. 2–9. URL: Link
7. Дружиловская Э.С. Изменение системы оценок в российском бухгалтерском учете современных организаций // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2022. № 16. С. 2–19. URL: Link
8. Козменкова С.В. Справедливая стоимость: характеристика и влияние на экономическую безопасность // На страже экономики. 2020. № 4. С. 38–44. URL: Link
9. Маренкова А.Ю. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика. 2009. Т. 8. № 3. С. 54–61. URL: Link
10. Коссова Е.В., Шегоян B.А. Моделирование ставки аренды офисной недвижимости // Экономический журнал ВШЭ. 2008. Т. 12. № 1. С. 56–75. URL: Link
11. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компании: оценка и управление / Пер. с англ. М.: Олимп-Бизнес, 1999. 576 с.
12. Андреева М.Ю., Бондарева Н.А. Стоимость собственности: оценка и управление (новые вызовы и перспективы оценочной деятельности в России): монография. М.: КноРус, 2022. 202 с.
13. Косорукова И.В., Ягодкина И.А. Теоретические основы оценочной деятельности как науки и их применение в современной практике стоимостной оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 12. С. 30–42. URL: Link
14. Якупова Н.М., Кадочникова Е.И., Левачкова С.Ю., Фахрутдинова В.И. Ценообразование на рынке земельных участков // Modern Economy Success. 2019. № 6. С. 97–104. URL: Link
15. Якупова Н.М., Левачкова С.Ю., Кадочникова Е.И. Сравнительный анализ факторов стоимости торговой компании // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. Математические и инструментальные методы экономики. 2018. № 5. URL: Link
16. Yakupova N.M., Levachkova S.Yu., Absalyamova S.G., Kvon G. Models of Evaluation of Public Joint-Stock Property Management. Journal of Physics: Conference Series, 2017, vol. 936, iss. 1, article 012037. URL: Link
17. Косорукова И.В. Стандартизация оценочной деятельности: проблемы и анализ ситуации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2022. № 9. С. 33–45. URL: Link
18. Клычова Г.С., Салахутдинова Э.Р., Мухамедзянов К.З. Нефинансовая отчетность организаций: этапы и процедуры подготовки // Международный бухгалтерский учет. 2022. Т. 25. Вып. 12. С. 1346–1359. URL: Link

Посмотреть другие статьи номера »